Vítejte na stránkách RE/MAX Go, dlouhodobě úspěšné kanceláře sítě RE/MAX v České Republice.

Právní rady z oblasti realit

Nový občanský zákoník – reality

Příprava makléřů RE/MAX na úpravy, které přinesl nový občanský zákoník

Zde přinášíme nejdůležitější změny, které přinesl nový občanský zákoník v oblasti právní úpravy nemovitostí. Spolupracujeme s advokátní kanceláří Mgr. Lucie Novotná, která nám poskytuje právní stanoviska k novým právním institutům a rozbory konkrétních změn, které přicházejí. Budeme tak s předstihem připraveni na všechny právní novinky, abychom mohli nadále poskytovat našim klientům služby nejvyšší kvality.

Opětovné zavedení zásady superficies solo cedit do českého právního řádu.

Zásada superficies solo cedit platila v  našem právním řádu do roku 1951. Vychází z myšlenky, že vše, co je pevně spojeno se zemským povrchem, je součástí příslušného pozemku, kterému se tak dostává privilegovaného postavení. Podle nového občanského zákoníku je součástí pozemku prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Na znovuzavedení této zásady pohlížíme pozitivně, neboť se vracíme k osvědčeným zásadám moderních právních řádů, jejichž kořeny sahají až k římskému právu. Skutečnost, že vlastník pozemku může být odlišný od vlastníka budovy, byla typická pro právní řády socialistických států.

Praktický význam má zásada superficies solo cedit v případě převodu nemovitostí, neboť při převodu pozemku dojde automaticky i k převodu všech budov, které jsou jeho součástí. Díky tomu není potřeba věnovat tolik pozornosti specifikaci budovy v kupní smlouvě. Z katastru nemovitostí však informace o budovách nezmizely, ale jsou už vedeny pouze u příslušného pozemku.

Výhody spatřujeme také ve financování developerských projektů, protože zástavní právo zajišťující bankovní úvěr se  podle nové úpravy automaticky vztahuje i na nově vznikající budovu na tomto pozemku, takže již není nutné sepisovat další zástavní smlouvu. Odpadá tak složitá praxe, kdy developer musel nejdříve nabídnout bance pozemek pro zřízení zástavního práva zajišťující bankovní úvěr, a po vzniku stavby na tomto pozemku bylo potřeba novou zástavní smlouvou zřídit zástavní právo ještě pro tuto stavbu. Jen tak mohl  developer dosáhnout vyššího čerpání peněžních prostředků.

Právní úprava nemovitostí prošla od zmíněného roku 1951 takovými destruktivními proměnami, že současné právní vztahy k nemovitostem jsou v některých případech zbytečně komplikované. Obnovení zásady, že povrch ustupuje půdě, podle našeho názoru bohužel znovu vnesl do právních vztahů vyšší právní nejistotu, protože s ohledem na četnou existenci staveb na cizím pozemku není možné její komplexní užití. Právě případy, kdy vlastník pozemku není zároveň vlastníkem stavby, nový občanský zákoník řeší zcela nedostatečně, nová právní úprava totiž zdaleka nepokrývá všechny reálné možnosti. Jestliže je vlastník pozemku odlišný od vlastníka stavby, zůstává stavba i pozemek samostatnými nemovitými věcmi s odlišnými vlastníky. Ti však mají vůči sobě předkupní právo, které nelze smluvně vyloučit ani nijak omezit. Chce-li tedy vlastník stavby svoji stavbu prodat, musí ji nejdříve nabídnout k odprodeji vlastníkovi pozemku, a naopak.

Pokud má budova nebo pozemek více spoluvlastníků, je potřeba dodržet předkupní právo vůči všem spoluvlastníkům, což v praxi vyvolá obrovské komplikace. Jelikož oprávněný vlastník má na případné zaplacení kupní ceny 3 – měsíční lhůtu, vede tato praxe ke zdržení realitních obchodů. Pokud však spoluvlastník svého předkupního práva nevyužije, zůstává mu předkupní právo zachováno i vůči nabyvateli nemovitosti.

Dále nový občanský zákoník vůbec neřeší případy, kdy jsou spoluvlastníci budovy zároveň spoluvlastníky pozemku, avšak s rozdílnými spoluvlastnickými podíly ve vztahu k budově a k pozemku. Proto se domníváme, že předkupní právo, které má vést k sjednocení vlastnictví pozemku a budovy do rukou jediného vlastníka, může v realitních obchodech spíše vést k velmi závažným problémům.

 

Podvodné zápisy v katastru nemovitostí

Nový občanský zákoník přinesl silnější ochranu těch, které by mohly postihnout podvodné a nesprávné zápisy v katastru nemovitostí. Od ledna 2014 je více chráněn kupec, který nabyde byt od osoby zapsané v katastru nemovitostí a je v dobré víře, že je tato osoba skutečným vlastníkem.

Pokud vlastník nemovitosti, např. bytu, zjistí, že jeho vlastnické právo někdo podvodně převedl na jinou osobu, musí do jednoho měsíce od tohoto zjištění:

  • Požádat katastr nemovitostí o vyznačení tzv. poznámky spornosti.
  • Do dvou měsíců poté doložit katastrálnímu úřadu, že podal k soudu žalobu na určení vlastnického práva.
  • Prokázat u soudu, že šlo o podvod – jedině tak bude znovu zapsán jako vlastník bytu.
  • Nový majitel pak musí byt vrátit původnímu vlastníku a může požadovat náhradu škody od podvodníka, resp. vydání kupní ceny, kterou mu zaplatil.
  • Tento postup platí jen do tří let od převodu vlastnického práva.

Pokud se ale vlastník bytu o podvodném převodu nedozvěděl a uplynuly více než tři roky:

  • Kromě podvodu bude muset u soudu prokázat i to, že současná osoba zapsaná v katastru nemovitostí nebyla při koupi bytu v dobré víře.
  • V dobré víře určitě nebude podvodník, který nemovitost koupil, ale problém nastane ve chvíli, kdy ji prodá nic netušícímu kupujícímu. Ten byl totiž v dobré víře, že nemovitost kupuje od vlastníka, a proto bude proti původnímu vlastníkovi chráněn a nemovitost připadne jemu.
  • Původní vlastník pak může žalovat podvodníka o náhradu škody.

Nebojíme se případů, kdy by vlastníku bytu začal najednou někdo tvrdit, že je již tři roky zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí, a že je v dobré víře, a proto byt patří jemu. Těžko se totiž najde majitel bytu, který ho celé tři roky ani jednou nenavštíví, před samotnou koupí si jej neprohlédne, neužívá ho a neplatí do fondu oprav či spotřebu energie ve společných částech domu.

Navíc každý vlastník zapsaný v katastru musí platit daň z nemovitosti. Pokud tedy stávajícímu vlastníku bytu nepřijde během tří let složenka na daň z nemovitosti, měl by zpozornět. A samozřejmě je vhodné alespoň jednou za tři roky zkontrolovat, zda nedošlo k nějakému zápisu v katastru nemovitostí. Nový katastrální zákon, který je aktuálně projednáván v Poslanecké sněmovně, přináší další nové instituty, které by měly podvodné převody nemovitostí ještě více ztížit.